Informations sur l’immobilier en Tunisie

Venir vivre des jours de bonheur en Tunisie

S’y rendre

Pour se rendre d’Europe en Tunisie , il y a deux moyens : l’avion et le bateau.

L’avion :
De Paris comptez 2h30 pour vous rendre à Djerba via l’aéroport Djerba Zarzis : le prix du billet vous coutera entre 200€ et 450€ l’aller-retour selon les périodes. Depuis Nice comptez 1h10 de vol et entre 210€ et 300€ selon les périodes.

Le bateau :

Vous pourrez le prendre en Italie ou en France à Marseille. Sachez qu’il faut compter tout de même 24 heures de traversée. C’est une solution intéressante lorsqu’il s’agit de ramener sa voiture et ses meubles.

Le coût de la vie

Pour un expatrié Français, on peut raisonnablement dire que les prix sont inférieurs de 30% par rapport à la France, mais seulement sur une partie des produits.

En effet, l’électroménager, la TV, HI-FI, l’informatique, … sont souvent un peu plus chers qu’en France : de 10% pour l’électroménager à 50% plus cher pour des téléviseurs Plasma ou LCD et pas forcément le dernier cri.

Les produits alimentaires fabriqués en Tunisie sont quant à eux environ 30 à 50% moins chers qu’en France.
Les fruits et légumes quant à eux restent très peu chers. Comptez par exemple 0,300 DT pour 1 kilo de pommes de terre.

L’électricité fournie par la STEG est environ 50% moins chère qu’en France et l’eau distribuée par la SONEDE de 10 à 20 fois moins chère.

Pour les meubles, il est possible de s’équiper à bon prix.

Expatriation

Les conditions

Les conditions d’expatriation sont au nombre de quatre :

• vous avez trouvé un emploi en Tunisie
• vous allez monter une société en Tunisie
• vous souhaitez passer votre retraite en Tunisie
• vous avez acheté un bien immobilier en Tunisie

Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous n’êtes pas autorisé à rester plus de 3 mois en Tunisie et plus de 6 mois par an.

La carte de séjour

La demande de carte de séjour est à effectuer au commissariat dont dépend votre lieu d’habitation. En attendant, on vous délivre une carte provisoire qui vous permet notamment d’ouvrir une ligne téléphonique.

La délivrance de votre carte de séjour varie entre 2 et 3 mois. Elle sera valable 1 an, vous pourrez ensuite la renouveler chaque année pour 1 an.

Les documents à fournir :

• Contrat de location
• 4 photos d’identité vous seront demandées (il est préférable de les faire en Tunisie, ils ont des standards précis)
• N’oubliez pas les 2 timbres fiscaux de 10 DT chacun

Si vous avez monté une société :

• KBis
• Une copie d’attestation de dépôt de déclaration
• Une attestation du fait que vous n’êtes pas soumis à un contrat de travail (Service Emploi et Insertion Professionnelle des Jeunes à l’API)

Si vous avez trouvé un travail :

• Une copie de votre contrat de travail

Si vous êtes retraité :

• Une preuve de l’existence d’un versement régulier sur votre compte bancaire Tunisien

Le tout doit normalement être légalisé, c’est à dire certifié conforme (se rendre à la mairie).

Lorsque vous aurez votre carte définitive, sachez que pour tout départ à l’étranger en avion, vous devrez vous acquitter de la « taxe de départ », timbre fiscal d’une valeur de 60 DT, que l’on trouve aux guichets des banques de l’aéroport.

Amener sa voiture

Si vous êtes expatrié, vous avez le droit de ramener votre véhicule personnel en Tunisie. Dès votre arrivée en voiture à Tunis, rendez vous au bureau d’entrée de la Goulette qui vous délivrera un permis de circulation valable 3 mois.

Votre voiture sera inscrite sur votre passeport tant que les démarches suivantes ne seront pas effectuées. L’inconvénient c’est que pendant ce temps vous ne pourrez pas repartir de Tunisie sans votre voiture (sauf autorisation de sortie du territoire sans véhicule). Il faut ensuite faire une demande d’immatriculation « RS » synonyme de « régime suspensif ». Vous avez 3 mois pour que toutes ces démarches aboutissent et votre demande doit être renouvelée tous les ans.

Vous devez pour cela :

• vous rendre aux douanes afin d’obtenir un formulaire de « Demande de privilège fiscal » (1,5 DT).
• fournir les copies conformes de votre carte de séjour, de votre attestation de travail non visée si vous travaillez pour une société en Tunisie, si vous avez une société : les documents se rapportant à elle, votre carte grise et votre passeport, avec la page où est inscrit le véhicule.

Si vous ne souhaitez pas obtenir le statut « RS » mais garder votre voiture en Tunisie, vous avez trois possibilités :

• Obtenir des plaques Tunisiennes (coût de 100 à 200% de la valeur argus du véhicule), uniquement pour les véhicules de -3 ans. Votre voiture pourra aussi être revendue en Tunisie contrairement au RS.
• Choisir le régime RS payant, qui consiste à payer les mêmes taxes qu’en transformant votre voiture en Tunisienne, mais sur 4 ans (c’est le seul avantage).
• Faire partie du personnel d’ambassade ou organisation international (pas de taxes et formalités simples).

Les frais pour l’établissement d’une carte grise Tunisienne sont détaillés plus bas, rajoutez à cela la vignette à 120 DT pour un véhicule de 6 chevaux par exemple (voir tarifs plus bas).

Tarifs Carte Grise (nécessaire seulement pour une première immatriculation Tunisienne)

Essence

• Jusqu’à 1200 cm3 = 250 dinars
• De 1201cm3 à 1700 cm3 = 500 dinars
• De 1201cm3 à 1700 cm3 = 500 dinars
• De 1701cm3 à 2400cm3 = 750 dinars
• De 2401cm3 et plus = 1000 dinars

Diesel

• Jusqu’à 1500 cm3 = 500 dinars
• De 1501 cm3 à 2000 cm3 = 1000 dinars
• De 2001cm3 à 2800 cm3 = 1500 dinars
• De 2801cm3 et plus = 2000 dinars

Frais de mutations

• Jusqu’à 5 chevaux = 81 dinars, 7 dinars en plus par cheval au delà de 5 chevaux.

Vignette automobile

• Jusqu’à 4 chevaux = 60 dinars
• de 5,6 à 7 chevaux = 120 dinars
• de 8 à 9 chevaux = 160 dinars
• de 10 à 11 chevaux = 200 dinars
• de 12 à 13 chevaux = 975 dinars
• de 14 à 15 chevaux = 1300 dinars
• de 16 chevaux à plus = 1950 dinars

Tarifs multipliées par deux pour les personnes morales (sociétés) supplément de :

• 150 dinars pour les moteurs diesel de moins de 8 chevaux
• 225 dinars pour les véhicules de 9 chevaux et plus
• 325 dinars pour les GPL de moins de 8 chevaux
• 400 dinars pour les véhicules de 9 chevaux et plus

Votre couverture santé

• Si vous êtes expatrié, vous n’avez plus droit au régime général français de Sécurité Sociale. Vous devrez donc prendre une couverture sociale via un organisme spécialisé comme le « CFE » (Caisse des Français de l’Etranger). Comptez environ 1500€ par an, variable en fonction de votre age etc… D’autres compagnies proposent des devis sur internet, en voici quelques unes : ACS-AMI, ASFE
• Si vous partez exercer une activité professionnelle en Tunisie, deux possibilités s’offrent à vous :
  • trouver une protection sociale en Tunisie.
  • adhérer au régime volontaire Français de la Sécurité Sociale des expatriés, qui vous assurera une protection en matière de sécurité sociale équivalente à celle que vous auriez si vous étiez resté en France.

Cependant, vous devez obligatoirement adhérer et cotiser au système de la Sécurité Sociale du pays étranger. (source expats-welcome)

L’installation

Téléphone, internet

Téléphone et Internet sont des outils indispensables aujourd’hui. En Tunisie, vous pourrez contre une simple copie de votre passeport obtenir une carte prépayée Tunisiana au prix de 20 DT (carte SIM et 15 DT de communication incluses).

Votre ligne téléphonique fixe : Rendez-vous à l’agence Tunisie Telecom dont vous dépendez, copie de carte de séjour obligatoire. Vous remplirez une demande et devrez repasser le lendemain (ou plutôt dans 4 jours car les documents ne sont jamais prêts) pour signer le contrat, prévoir une vingtaine de dinars. L’abonnement est de 8 DT/mois pour une ligne post-payée.

Votre accès internet : Il existe différents fournisseurs de services Internet (Hexabyte, Planet, Gnet, Topnet, …). Les prix ont beaucoup baissés, exemple pour une vitesse maximum : 2 megas en down / 512 kps en up = 15 DT / mois + 20 DT / mois pour les frais de Tunisie Telecom soit environ 18€ par mois

Les assurances

Les assurances habitation ne sont pas obligatoires, néanmoins elles peuvent être utiles.
Source : www.sinstallerentunisie.com

Procédure d’achat immobilier en Tunisie

Où acheter

Le territoire Tunisien est divisé en trois zones principales :

• La zone Urbaine
• La zone Hôtelière dite Touristique
• La zone Agricole

L’interprétation donnée à la dénomination de zone agricole est trompeuse, car certains terrains côtoient parfois le bord de mer dans des régions balnéaires. Elles ont été créées afin de protéger les Tunisiens de la spéculation immobilière et garantir que le mélange des populations se fasse en bonne harmonie.

• Personnes de nationalité Tunisienne : Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement, il n’y pas de démarches particulières à accomplir.
• Personnes de nationalité étrangère : Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans une zone urbaine ou touristique, la zone Agricole leur étant INTERDITE.

Les étrangers achetant des biens immobiliers en zone touristique ou urbaine sont en pleine propriété et peuvent acheter et revendre

Procédure à suivre

L’acheteur étranger a l’obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.

• Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.
• Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur (Le refus est exceptionnel).
• Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.
• Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée.
• Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à négocier
• Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente

Constitution du dossier de la demande d’autorisation du gouverneur

Coté Acheteur

• Dossier du gouverneur complété et signé (Formulaire à retirer au Gouvernorat et à remplir en 5 exemplaires).
• Copie du passeport
• Extrait du casier judiciaire
• Extrait d’acte de naissance
• Compromis de vente signé

Coté vendeur

• Titre de propriété
• Relevé topographique du terrain
• Copie CIN ou passeport
• Attestation du paiement de l’impôt auprès de la caisse des finances

Si le vendeur est étranger, s’ajoutent au dossier :

• Copie de l’autorisation du Gouverneur.
• Documents d’imposition internationale.

EN CAS DE REVENTE D’UN BIEN IMMOBILIER PAR UN ETRANGER
Les acquéreurs étrangers bénéficient de la garantie de rapatriement de leur argent investi en Tunisie pour l’achat d’un bien immobilier, y compris la plus value réalisée, et ce en application de notre législation en vigueur.

Droit et taxe

Les frais transactionnels : Les investissements immobiliers en Tunisie sont soumis à 2 types de taxes : celles liées aux frais d’avocats, et celles liées aux droits d’enregistrement officiel auprès de l’état Tunisien, représenté par la recette de finance.

Les honoraires d’avocat : Ce type de prestation sont libres. Cependant, en pratique les avocats perçoivent des honoraires de l’ordre de 2% sur le prix de vente auquel il faut ajouter une TVA de 12%
Pour le dépôt du dossier afin d’obtenir l’autorisation du Gouvernorat, les honoraires sont fixés forfaitairement selon la complexité du dossier

Les frais d’enregistrements : Dans le cas d’un bien immobilier acheté auprès d’un promoteur, l’achat est dispensé du droit d’enregistrement car il est assujetti au tarif du droit fixe c’est–à–dire 15 DT par page rédigée de l’acte et de 1% du prix de la vente au titre du paiement des droits de la propriété foncière.
En cas d’un bien immobilier acheté auprès d’un particulier, l’acheteur est soumis à un droit d’enregistrement de 1% du prix de vente pour les étrangers et de 6% pour les Tunisiens et de frais de timbres avocats : 18 DT plus 2 DT par page rédigée de l’acte.
On ajoutera à cette somme 3% du prix de vente si les taxes du dernier propriétaire n’ont pas été payées.

Taxes locales annuelles : Les biens immobiliers en Tunisie sont assujettis à des taxes locales annuelles équivalentes aux taxes foncières en France. Il en existe 2 types :

• La taxe annuelle concernant les terrains non bâtis : Tous les terrains non bâtis situés dans les zones relevant des collectivités locales sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains non bâtis ». Elle est due au 1er janvier de chaque année par le propriétaire du terrain ou l’usufruitier. Elle est assise au taux de 0.3 % de la valeur réelle du terrain ou, à défaut, par m² selon un tarif progressif tenant compte de la densité des zones urbaines délimitées par le plan d’aménagement urbain.
  • Zone Taxe par m² en dinars
  • Zone à haute densité urbaine 0.300 DT
  • Zone à moyenne densité urbaine 0.090 DT
  • Zona à faible densité urbaine 0.030 DT

• La taxe annuelle concernant les terrains bâtis : Tous les terrains bâtis situés dans des zones relevant des collectivités locales, sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains bâtis ». Cette taxe est due, par le propriétaire du bien ou par l’usufruitier et à défaut par l’occupant du bien, au 1^er janvier de chaque année. Le taux de cette taxe est assis sur la base de 2% du prix de référence du mètre carré couvert multipliée par la superficie globale couverte de cet immeuble.

Les biens sont classés, compte tenu de la superficie couverte, en catégorie :

Zone	Surface couverte	Prix de référence en dinars
Catégorie 1	< 100m²	De 100 à 150 DT
Catégorie 2	entre 100m² et 200m²	De 151 à 200 DT
Catégorie 3	entre 200m² et 400m²	De 201 à 250 DT
Catégorie 4	> 400m²	De 251 à 300 DT

Cette superficie est fixée par la collectivité locale sur la base d’une déclaration faite par le contribuable qui est tenu de souscrire et de déposer une déclaration selon un modèle fournit par l’administration. Cependant, la collectivité locale peut réajuster la déclaration sur la base des informations dont elle dispose le cas échéant (les autorisations de bâtir).

La collectivité locale fixe le prix de référence du m² couvert sur la base de la nature des services rendus par elle et qui consiste notamment en :

• le nettoiement
• l’existence de l’éclairage publique
• l’existence des chaussées goudronnées
• l’existence du dallage des trottoirs
• l’existence de réseaux d’évacuation des eaux usées
• l’existence de réseaux d’évacuation des eaux pluviales

Les assujettis à cette taxe peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 25% du montant de celle-ci à titre de l’année d’inoccupation. A cet effet, le propriétaire doit informer la collectivité locale concernée de l’inoccupation au moyen d’une déclaration à déposer dans les 15 premiers jours du 1er, 4^ème, 7^ème et 10^ème mois de l’inoccupation.

En générale, le contribuable est informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par avis contre décharge du montant de la taxe due sur l’immeuble avec mention des éléments ayant servis de base pour sa détermination ainsi, que les délais impartis pour présenter les oppositions auprès de la commission de révision.

Le recouvrement de cette taxe est effectué par les receveurs des finances concernés au moyen d’un rôle annuel établi par la collectivité locale.
Plus value immobiliers en Tunisie.

Un étranger propriétaire d’un bien immobilier en Tunisie et qui souhaite le vendre, est soumis, comme pour l’achat, à l’obtention d’une autorisation du gouverneur.

Fiscalement, il est assujetti à un impôt sur ses revenus fonciers. De ce fait, lorsqu’il vend son bien, il est tenu de payer une taxe sur la plus value résultant de la cession.
Cette plus value, article 27 du code de l’impôt, est de :

• 10% lorsque la cession intervient au cours des 10 ans à compter de la date de possession du bien.
• 5% lorsque la cession intervient après 10 ans à compter de ladite possession.